Guía sobre la fianza en el contrato de alquiler con todo lo que necesitas saber

Algo importante a considerar al momento de firmar un contrato de alquiler es lo referente a la fianza. Sobre este tema, la verdad, la regularización es muy poca. Dado esto, te ofreceremos en las siguientes líneas, todo lo que debes conocer de la fianza al momento de hacer los contratos de arrendamiento.

¿Qué es la fianza en un contrato de alquiler?

Definamos la fianza en el contrato de alquiler como esa garantía que se presenta a favor del arrendador. Esta garantía consistirá en una cierta cantidad de dinero que el arrendatario da al dueño de la vivienda, es decir a su arrendador, garantizando con esto el cumplimiento que él, como inquilino, tendrá y de las obligaciones que contrae al firmar el contrato de arrendamiento.

¿Dónde se regula la fianza?

Se tipifica la misma es el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) en esta se detalla la necesidad de dar una serie de garantías al arrendador, donde se establece la obligatoriedad que le permita exigir y preste una fianza en metálico cuando se celebra el contrato de alquiler sobre la vivienda en cuestión.

Contrato de Alquiler
Contrato de Alquiler

¿Cuánto se debe pagar de fianza?

El propio artículo de la LAU establece que la fianza equivaldrá a una mensualidad de renta esto para los casos del alquiler de viviendas, y a dos mensualidades para aquellos inmuebles con un uso diferente del de la vivienda.

Se observa entonces para los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, se debe pagar una fianza de un mes de alquiler; ahora bien para usos distintos como un local o tienda, la fianza será de dos mensualidades de renta.

¿Qué debe hacer el casero con la fianza del aquiler?

Aquí le corresponderá al casero depositar la fianza en el organismo correspondiente de la Comunidad Autónoma, esto por obligación, siempre y cuando esté regulado.

Realizado esto se podrá considerar que queda constancia en la Hacienda Pública de que, en efecto, se ha cumplido con la firma del contrato alquiler, y el arrendatario pudiera entonces beneficiarse de las desgravaciones a las que en su caso pudiera tener derecho.

Aunque no se crea, esta obligación resulta ser mucho más importante de lo que pudiera parecer, esto puesto que algunas Comunidades Autónomas contemplan un sistema de sanciones en caso de su incumplimiento.

¿Te pueden exigir una nueva fianza?

Pasados los tres primeros años, el casero podrá actualizar la fianza del contrato de alquiler, esto para los casos en que el contrato se firmara después del 6 de junio de 2013. A los contratos anteriores a esa fecha se aplican un período de cinco años.

Para ambos la Ley establece que la fianza no queda sujeta a actualización. Sin embargo si el contrato de alquiler llegara a prorrogarse, el arrendador podrá pedir un aumento de la fianza esto para hacer los ajustes necesarios al nuevo importe de la mensualidad.

Algo poco probable pero que aun así debe considerarse es que la cuota a pagar disminuya durante ese tiempo disminuya, si ocurre esto el arrendatario podría exigir la reducción de la fianza.

¿Cuándo no se puede actualizar la fianza?

Ahora bien, será fundamental que la actualización de la fianza sea pactada. En otras palabras, es necesario que esto se haya acordado entre el arrendador y el arrendatario para que se actualice la fianza.

Si no se llegara a un acuerdo entre las partes y que no conviniera nada sobre la actualización de la renta de alquiler, la fianza no podrá ser actualizar. Pero por lo general es que sí exista un pacto al respecto.

Actualizar la fianza arrendamiento
Actualizar la fianza arrendamiento

¿Cuándo no te devolverán la fianza?

Se pueden presentar tres casos en los que está justificado que no se devuelva la fianza, ya sea en su totalidad o en parte:

  • Cuando el inquilino no ha pagado la cuota acordada por el arrendamiento del inmueble. Ahora bien la no devolución de la fianza, será producto de que el propietario no haya cubierto esta contingencia a través de la contratación de un seguro de impago de alquiler.
  • Cuando se localice algún desperfecto en el inmueble, pudiendo esta falla general un daño a los muebles o los electrodomésticos del mismo.
  • Al no retornar la vivienda a su arrendador en las condiciones de limpieza y mantenimiento adecuado, la fianza entonces de destinará a esto, devolviéndose entonces la suma sobrante.

Independientemente de estas, las partes acordarán si se devolverá el importe de la fianza, o parte de la misma, esto mediante es establecimiento de otras circunstancias que justifiquen o no su devolución.

Algo muy común en estos es pactar una fianza que cubra el impago del consumo de servicios como el agua o la electricidad.

¿En cuánto tiempo se devuelve la fianza?

Legalmente no existe un parámetro que fije un plazo de tiempo fijo para la devolución de una fianza. Será en el mismo contrato de alquiler donde se podrá ubicar una cláusula que establezca el tiempo de entrega de la misma, esto previo acuerdo de las partes.

Ahora bien, algo que sí recoge la LAU es la obligación que tendrá el arrendador de pagar intereses a partir de los treinta días de demora en la devolución de la fianza. Es aquí donde recae esa idea de que, en ocasiones, el casero piense que cuenta con ese plazo para realizar la gestión.

¿Qué puedes hacer si el casero no te devuelve la fianza?

Llegado el caso que por una causa no justificada, o por una razón que el inquilino no considere correcta, el arrendador no quisiera devolver la fianza, el arrendatario deberá interponer una demanda para reclamarla en el Juzgado correspondiente. En este sentido ya tocará esperar el dictamen que realice el Juez.

Cuando la cuantía solicitada sea menor de 2.000 euros, no será necesario acudir al Juzgado con Abogado y Procurador. Sin embargo sí es recomendable hacerlo, ya que se podrá contar con la asesoría de estos profesionales.

Si el arrendador no me devuelve la fianza, ¿puedo dejar el último mes de alquiler sin pagar?

Esa no será una posibilidad. Aunque la fianza no se devuelva, el arrendatario está en la obligación de pagar todas las mensualidades de su alquiler todo mientras el contrato de arrendamiento esté vigente. Recordemos que la fianza es simplemente una garantía para que el arrendador cuente con la seguridad de que su inquilino cumplirá con las obligaciones pactadas en el contrato.

Redactora en IberAbogado
Asesora legal por oficio y vocación.
Me gusta escribir artículos en mis ratos libres y colaborar con varias webs y medios de prensa.
Actualmente terminando de cursar el Grado de Derecho en la Universidad Complutense.
Si tienes dudas o necesitas que te ayude, no dudes en escribirme.
Ariadna Martinez Campoy
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