Una situación siempre complicada que involucra variados y diversos aspectos es el desahucio por impago. Al desahucio por impago se le podría definir como el proceso de índole legal que se ejecuta cuando un arrendatario incumple los pagos de alquiler en su contrato de arrendamiento. También ocurre cuando el propietario de un inmueble no hace frente al importe de las mensualidades de la hipoteca que recae sobre él.
Desahucio por impago de alquiler
Cuando se arrendar un inmueble, es fundamental aclarar todos los aspectos del contrato, especialmente las cláusulas relacionadas con el pago del alquiler. Al incumplir con lo estipulado en el documento que regula el acuerdo, el arrendador cuenta con dos opciones:
- Reclamar los pagos atrasados.
- Desalojar a los inquilinos y recuperar el inmueble.
Una muy grave infracción es que el inquilino siga en el inmueble, sin hacer frente al pago de la renta.
¿Es posible evitar desahucio por impago de alquiler?
Sí, pero para esto y antes de proceder al desalojo por un impago de alquiler, el inquilino tiene una última oportunidad para evitar el desahucio. La Ley de Enjuiciamiento Civil recoge en su artículo 22.4 que “si el arrendatario reembolsa la deuda, y los posibles intereses existentes, se puede evitar que el contrato de alquiler se resuelva”.
Dicho pago se puede hacer de la siguiente manera:
- Ante el dueño del inmueble, frente a un juez o en la notaría.
- A través de una cuenta judicial autorizada.
- La transacción se le realiza a un notario en caso de que sea un pago notarial.
La paralización del desahucio es una oportunidad excepcional y solo se puede aplicar una vez a lo largo del tiempo que dure el arrendamiento.
No tiene mucho sentido reclamar rentas sin pedir el desahucio, esto porque el desahucio es, justamente, la herramienta de presión que tiene al propietario para que le paguen la renta. Por tanto, en la demanda suelen reclamarse la deuda y, además, el desahucio.
También es posible reclamar las costas, eso significa que el juez condene al inquilino a pagarle al propietario lo que éste se ha gastado en el proceso de desahucio.
Dos procesos en uno
Los procesos judiciales son declarativos y ejecutivos. Al imponer la demanda de desahucio es la fase declarativa. Aquí el juez tiene que declarar que existe esa deuda declarando el desahucio por impago de alquiler.
La fase declarativa inicia con la demanda y culmina con la sentencia. Terminada esta fase el inquilino tiene que devolver las llaves. En caso de que no las entregue habría que interponer una nueva demanda, que se llama demanda ejecutiva, esta sirve para ejecutar lo que ha dictado el juez en la fase anterior.
En los procesos de desahucio la ley recomienda no interponer dos demandas, contrariamente, en la demanda inicial de desahucio se pide que se ejecute el desahucio en caso de que el inquilino sea condenado, por ello no hay necesidad de poner la segunda fase ya que se hace directamente el desahucio, en la fecha que corresponda.
La demanda de desahucio por impago de alquiler
Algo importante: toda demanda de desahucio por falta de pago debe ir firmada por abogado y procurador, no importa cuál sea el importe de la deuda. Esta debe interponerse en los juzgados de la ciudad o comunidad autónoma en la que se encuentra la vivienda o el local.
Conjuntamente con la demanda hay que anexar la copia del contrato de arrendamiento. En aquellos casos en que no exista un contrato deben darse las pruebas que acrediten la relación de arrendamiento, por ejemplo los comprobantes bancarios de los pagos de renta.
Una recomendación final es que el abogado aporte, con la demanda, un poder general para pleitos, esto es una gran ayuda porque así se ganan 15 o 20 días y se agiliza el proceso.
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