Toda obra o reforma que se piense realizar de una edificación, por más pequeña que sea que requiere, obligatoriamente, solicitar una licencia urbanística en el Ayuntamiento, aunque se piense que por su simple sencillez y ausencia de complejidad esta no lo necesite.
Así, cuando se ejecuta una obra o instalación sin licencia, el Ayuntamiento está en su derecho de iniciar dos tipos de procesos: uno sancionador o uno de restablecimiento de orden jurídico perturbado; este último significa que el propietario debe solicitar licencia si se puede, o proceda a demoler lo indebidamente construido.
Ambos son distintos y el hecho de que se pague una sanción impuesta no implica que se detenga el procedimiento que se impone en el segundo.
¿Qué pasa si hacemos una obra sin licencia?
Cualquier obra que se realice sin cumplir con lo establecido en la ley, por lógica, debería demolerse, esto en caso de que no puede legalizarse verdaderamente. Sin embargo la Administración cuenta con un tiempo para abrir el expediente e iniciar el derribo, culminado el tiempo, se podrá decir que el período de la obra sin licencia ha prescrito. Este tiempo variará dependiendo de la Comunidad Autónoma y de la obra sin licencia en sí.
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Pero: ¿Cuándo prescribe realmente una la infracción urbanística?
El Ayuntamiento cuenta con un plazo para reaccionar ante el hecho y así iniciar el procedimiento de restauración del orden jurídico perturbado. Este plazo se ha determinado en 6 años desde la terminación de la obra. Ahora bien, en relación al tiempo para la incoación del procedimiento sancionador, es decir iniciar los trámites correspondientes, va desde 1 a 4 años, desde su terminación; esto variará del tipo de infracción: leve, grave o muy grave. Además, cada Comunidad Autónoma, como se mencionó, establece sus propios tiempos y plazos.
Todo el procedimiento puede ser dirigido contra las personas que tengas atribuidas facultades decisorias sobre la ejecución de la obra: propietarios, promotores, constructores, urbanizadores, técnicos titulados, directores de los mismos, e incluso los redactores de proyectos. Sobre cualquiera puede recaer el proceso, de forma indistinta.
Algo que acotar es que: pasado el plazo correspondiente y si el Ayuntamiento no abrió expediente para el derribo, la construcción sigue considerándose ilegal. En este caso se recomienda entonces, intentar regularizar su situación mediante un técnico especializado.
¿Qué puede hacer si estamos ante esta situación?
Si nuestra construcción se encuentra en una situación de ilegalidad, lo principal que debe hacerse es recolectar y guardar toda la documentación que acredite la fecha de culminación de la obra. Seguidamente, y si el Ayuntamiento le notifica de la irregularidad, debe contactar con un abogado especialista.
Debe saber que la imposición de la orden de demolición no tiene carácter inmediato. Como todo, este caso también requerirá de los debidos trámites legales, esto le dará oportunidad para implementar su estrategia a fin de presentar su documentación y contratar a un abogado para defender sus intereses.
Una acotación final que no debe descartarse es que, la propia Administración puede incurrir en defectos de forma, esto pudiera llevar a la nulidad del procedimiento, lo que dejaría sin efecto la sanción impuesta y hasta la orden de demolición. Sin embargo la recomendación final es: siempre será mucho mejor iniciar cualquier obra o proyecto dentro del marco legal, esto para evitar futuros problemas y/o sanciones.
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