Diferencias entre suelo urbano consolidado y suelo urbano no consolidado

Suelo consolidado y no consolidado

Todo propietario de suelo tiene sus deberes y derecho para con este y, dentro del sistema urbanístico español, no hay excepción. Ahora bien, estos derechos y deberes dependerán de la clasificación en la que entre su parcela y lo que el planeamiento le permita hacer según el tipo de suelo urbano que posea. A esto se le conoce como concepción estatutaria del suelo.

Dentro de los estudios necesarios a realizar para implementar una construcción está el de conocer el tipo e importancia del suelo urbano, es decir, el espacio de suelo de la ciudad. Es este, existe una doble categorización, el suelo urbano consolidado y el suelo urbano no consolidado. Veamos a continuación lo que caracteriza a cada uno de ellos.

¿Que es suelo urbano consolidado?

El suelo consolidado vendría a ser el suelo constituido por la ciudad compacta, en otras palabras, toda parcela edificada y aquellos solares que queden en sus intersecciones, es decir terrenos de licencia directa. A su vez el suelo urbano no consolidado estará formado por aquellas partes de la ciudad que, por un lado requieran operaciones extras para completar la urbanización o, por otro, se consideren realizar labores de renovación urbana. En esta categoría tendremos esas partes de la ciudad que no poseen edificación además de aquellas zonas en las que se ha planificado crear aperturas de nuevos pasajes viales, ser dejadas para zonas verdes, se prevea la edificación de una nueva estructura, plazas, equipamientos, dotaciones, entre otras.

¿Cuál vendría a ser la diferencia entre ambas? Pues algo sustancial, ya que en el suelo urbano consolidado el propietario tendrá derecho a realizar su edificación de forma directa, una vez obtenida su respectiva licencia. Ahora bien la obligación para este tipo de suelo se resaltaría el ceder los terrenos fuera de alineaciones, esto pensando en regularizar o ampliar calles circundantes para evitar embudos, además del deber de completar el estudio urbanístico para transformar la parcela en solar.

Que es suelo urbano no consolidado?

Es importante tener claro que significa suelo urbano no consolidado o terreno urbano no consolidado. En relación a un suelo urbano no consolidados tenemos que las obligaciones resultan ser mucho más gravosas, esto se debe a que debe cederse de forma gratuita al ayuntamiento un aproximado del 10% del aprovechamiento existente en el entorno/espacio, a razón de no urbanizar completamente, en otras palabras, construir las nuevas calles, plazas y parques previstos en el planeamiento. Además se debe tramitar el debido planeamiento a desarrollar, es decir los ya conocidos PERIs (plan especial de reforma interior); por otra parte debe tramitarse un proyectos que a su vez compense tanto las obligaciones como los derechos de los propietarios del polígono, es decir lo que en términos legales-urbanísticos se conoce como equidistribución. Así, todo propietario de un suelo urbanístico no consolidado tendrá, solamente, derecho a edificar en su parcela correspondiente habiendo cumplido la totalidad de las obligaciones mencionadas.

Principales diferencias entre suelo urbano consolidado y no consolidado

Suelo urbano Consolidado y no consolidado
Suelo urbano Consolidado y No Consolidado

El Tribunal Supremo, en la jurisprudencia correspondiente, establece que para las dos categorías de suelo urbano, la diferencia debe estar reglada.  Así queda establecido que la administración debe categorizar entre consolidado y no consolidado cuando se presenten los requisitos legalmente establecidos, esto provocando la nulidad radical del planteamiento que pudiera contradecirlo e incluso de aquellas licencias a ser otorgadas.

Gracias a esta jurisprudencia queda prohibido para los ayuntamientos descategorizar el suelo, en resumen no puede convertirse un consolidado en no consolidado, esto para que vuelva a ceder y pagar. Por lo tanto se entiende y queda establecido así porque, en definitiva, no procede devaluar el estatuto jurídico de los propietarios de este tipo de suelo para luego exigirles el cumplimiento de las cargas y obligaciones establecidas para los propietarios de los suelos no consolidados.

En resumen y con terminología legal, el ayuntamiento no podrá introducir una parcela dentro un polígono ya determinado como suelo urbano no consolidado, cuanto ya fue hecho para un suelo urbano consolidado, esto por tener todos los servicios. A la fecha el propio Tribunal Supremo está anulando y dando marcha atrás a múltiples planes justamente por este motivo. Queda visto así que el Tribunal Supremo reconoce y apoya entiende que las parcelas que ya poseen todos sus servicios urbanísticos o que estén edificadas con servicios, en definitiva, no son ni serán incluidas dentro de la clasificación de suelo urbano no consolidado. En caso de hacerlo la consecuencia inmediata será de anular el plan, declarándose a este como un suelo urbano consolidado de licencia directa.

Redactora en IberAbogado
Asesora legal por oficio y vocación.
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Actualmente terminando de cursar el Grado de Derecho en la Universidad Complutense.
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Ariadna Martinez Campoy
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