Vicios ocultos en viviendas de segunda mano

Te contamos todo lo que debes saber para evitar los vicios ocultos a la hora de comprar una casa

Adquirir una vivienda de segunda mano es una inversión que puede resultar mucho más ventajosa que una a estrenar, esto debido a la oportunidad de ahorrar dado su precio asequible. Además de estar localizadas en un lugar muy conveniente para ti, sus beneficios a nivel de presión fiscal, en comparación a las de obra nueva, resultan atractivos esto debido a que el Impuesto por Transacciones Patrimoniales apenas equivale a 4%.

Ahora bien, pese a estas atractivas ventajas, una vivienda de segunda mano también arrastra consigo algunos graves inconvenientes. Entre los más destacables encontramos las fallas en sus sistemas y servicios. Cuando estos se hacen presentes, especialmente sin localizarlos previo a la compra, seguramente nos obligará a invertir en su reparación, todo para hacer más confortable y más rentable el consumo energético de este nuevo lugar.

Ahora bien, lo más grave en inmuebles residenciales usados es que podemos encontrarnos con los llamados “vicios ocultos”. Esto refiere a esos defectos que la vivienda posee pero que no se aprecian a simple vista y que harán evidentes una vez que la adquiramos y habitemos.

El Código Civil en su artículo 1484 define Vicios Ocultos como “defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella”.

Por lo tanto si al adquirir la vivienda se detectan desperfectos graves que puedan considerarse como vicios ocultos, según la Ley, el comprador podrá exigir al vendedor que responda por ellas. Para evitar esto y conocer cómo detectar esos graves desperfectos en tu nuevo hogar, sigue leyendo y descubre todo lo que debes tener en cuenta al adquirir una vivienda de segunda mano.

Aspectos a considerar antes de comprar una vivienda de segunda mano.

  • Solicitar un Perito o una inspección de empresa especializada
  • Solicitar al propietario el certificado de Inspección Técnica de Edificaciones (ITE)
  • Añadir en el contrato de compraventa una cláusula sobre vicios ocultos

¿Puedo reclamar si he detectado vicios ocultos? ¿Qué opciones tengo?

Si llegaras a detectar desperfectos graves, tendrás derecho a reclamar siguiendo estos pasos:

  • Valorar el tipo de desperfecto.
  • Notificar al vendedor por escrito los defectos y sus consecuencias, además de los plazos para solucionar el problema.
  • Si el vendedor acepta la reclamación, nuestra recomendación es acudir a un organismo oficial, todo para evitar ir a juicio.
  • Si el vendedor no acepta, contrata un abogado y un perito, para asesorarte e iniciar un proceso judicial.

Ya sea con una mediación o con juicio, tu demanda puede resolverse:

  • Con una acción redhibitoria. Aquí se admite que el defecto detectado hace imposible la habitabilidad de la vivienda. Podrás entonces cancelar el contrato de compra y solicitar que se te devuelva el dinero íntegro, todos los gastos asociados y una indemnización por daños y perjuicios.
  • Con una acción «quanti minoris». El comprador asumirá su responsabilidad sobre el vicio oculto y accederá a hacer una rebaja en el precio de la vivienda, generalmente el coste equivalente a la reforma a realizar.

Vicios ocultos en viviendas de segunda mano

¿Cuándo debo realizar una reclamación de vicios ocultos? ¿Qué ocurre si detecto los defectos pasado ese tiempo?

Atención: el plazo para esta reclamación, en el caso de las viviendas de segunda mano, es de seis meses. En el caso que este tiempo ha transcurrido y no se informa, la responsabilidad ya no recaerá en el vendedor, sin embargo podrás remediarlo con una póliza de Responsabilidad Civil, que puede cubrir parcial o totalmente estos desperfectos, veamos:

  • Desperfectos graves, con daños en la infraestructura del edificio: plazo de garantía hasta 10 años. Se cubrirá el 100% de la reforma.
  • Si afectan la habitabilidad (ejemplo: ruido excesivo, humedad): hasta tres años para reclamar. Cobertura de 30% de su coste.
  • Vicios relacionados con acabados: solo un año de reclamo. El seguro únicamente cubrirá el 5% de la reparación.

Adquirir una vivienda de segunda mano tiene ventajas y puede suponer una gran oportunidad para invertir. Pero, debe estarse atento a todo e inspeccionarla adecuadamente para evitar futuros problemas y decepciones si surgen problemas como los vicios ocultos.

¿El mejor consejo?; Contratar siempre a profesionales de confianza en materia de bienes raíces.  

Redactora en IberAbogado
Asesora legal por oficio y vocación.
Me gusta escribir artículos en mis ratos libres y colaborar con varias webs y medios de prensa.
Actualmente terminando de cursar el Grado de Derecho en la Universidad Complutense.
Si tienes dudas o necesitas que te ayude, no dudes en escribirme.
Ariadna Martinez Campoy
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